Thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu đang đứng trước những thách thức lớn khi mức giá bị đẩy lên quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trước thực trạng này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đã đưa ra những cảnh báo quan trọng về rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính và bài toán tăng trưởng bền vững cho khu vực này.
Nghịch lý giá nhà đất và thu nhập bình quân
Trong thông cáo báo chí mới nhất từ Savills Việt Nam, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đã thẳng thắn chỉ ra một thực trạng đáng quan ngại: Giá bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu đang có sự chênh lệch lớn so với thu nhập bình quân của người dân địa phương lẫn nhà đầu tư từ TP.HCM.
Ông Khương cho rằng, sự tăng giá quá nhanh trong thời gian ngắn không phản ánh đúng giá trị nội tại và nhu cầu ở thực của thị trường. Việc mặt bằng giá bị “thổi” lên cao không chỉ gây khó khăn cho người mua có nhu cầu thực mà còn tạo ra rào cản cho sự phát triển lâu dài. Để thị trường phát triển ổn định, vị chuyên gia này nhấn mạnh các chủ đầu tư cần phải tính toán lại chiến lược giá bán, tập trung vào các giá trị gia tăng khả thi và bền vững hơn thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận tức thời.
Cảnh báo rủi ro từ đòn bẩy tài chính khi “lướt sóng”
Một trong những điểm trọng tâm mà TS. Sử Ngọc Khương muốn gửi gắm đến các nhà đầu tư cá nhân chính là việc quản trị rủi ro tài chính. Trong bối cảnh biên độ lợi nhuận tại thị trường Vũng Tàu đang có dấu hiệu chững lại do mức giá đã chạm “ngưỡng”, việc đầu tư lướt sóng không còn là “mảnh đất màu mỡ” như trước.
“Khi giá bất động sản đã bị đẩy quá cao, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ trở thành con dao hai lưỡi,” ông Khương phân tích. Nếu lợi nhuận thu về không đủ bù đắp chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng hụt hơi về dòng tiền. Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường thanh khoản chậm, những nhà đầu tư lạm dụng vốn vay ngân hàng để đầu cơ ngắn hạn sẽ đối mặt với rủi ro đọng vốn và thua lỗ nặng nề.
Bài học từ quá khứ và sự dịch chuyển dòng vốn
Nhìn lại lịch sử thị trường giai đoạn 2007-2010, Bà Rịa – Vũng Tàu từng là “ngôi sao sáng” thu hút mạnh mẽ dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, kỳ vọng quá lớn nhưng năng lực triển khai thực tế của nhiều đơn vị thời điểm đó không tương xứng, dẫn đến sự trì trệ của hàng loạt dự án quy mô lớn.
Chính sự chậm trễ này đã khiến dòng vốn đầu tư dần dịch chuyển sang các khu vực lân cận có tiềm năng khai thác du lịch mới mẻ và quỹ đất còn rẻ như Hồ Tràm, Long Hải… Sự chuyển dịch này là minh chứng cho thấy nhà đầu tư luôn có xu hướng tìm kiếm những vùng trũng về giá và có khả năng khai thác thực tế tốt hơn.
Tiềm năng thực tế từ phân khúc căn hộ và nhu cầu ở thực
Mặc dù cảnh báo về mức giá, TS. Sử Ngọc Khương vẫn đánh giá cao tiềm năng dài hạn của Bà Rịa – Vũng Tàu nếu biết khai thác đúng hướng. Ông nhắc lại câu chuyện cách đây hơn một thập kỷ, Vũng Tàu từng rất thành công với các dự án chung cư dành cho chuyên gia dầu khí (đặc biệt là chuyên gia Nga) với tỷ lệ lấp đầy ấn tượng.
Hiện nay, quỹ đất tại trung tâm thành phố Vũng Tàu vẫn còn dư địa để phát triển các phân khúc căn hộ cao cấp và tầm trung. Nhu cầu về nhà ở của người dân địa phương và các chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp, cảng biển là rất lớn. Thay vì tập trung vào phân khúc đất nền đầu cơ, thị trường cần những dự án nhà ở hoàn thiện, đáp ứng đúng tiêu chuẩn sống hiện đại.
Hướng đi nào cho bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu?
Để thị trường thoát khỏi tình trạng “sốt ảo” và phát triển bền vững, Tiến sĩ Khương cho rằng chính quyền địa phương đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy liên kết vùng. Việc hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối Vũng Tàu với TP.HCM và các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành) sẽ là cú hích thực sự, tạo ra giá trị sử dụng thật cho bất động sản.
Trong giai đoạn hiện tại, thay vì chạy theo những cơn sóng ảo, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, có khả năng khai thác dòng tiền (cho thuê, kinh doanh du lịch) và đặc biệt là hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
